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新加坡乌节路商场或将集体出售?
2023/12/11

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新加坡乌节路的振兴正如火如荼地进行中,福临购物中心、voco酒店和旅店置业大厦获得市区重建局的临时准证,将重新发展。去年,明苑(Ming Arcade)和东陵购物中心(Tanglin Shopping Centre)成功集体出售,它们的未来发展备受关注。

从铂尔曼酒店(Pullman Hotel)和COMO等新酒店登场、知名品牌如无印良品(MUJI)和Marimekko设立旗舰店或本地首家门店、到福临购物中心(Forum The Shopping Mall)和东陵购物中心等商场的重新发展或集体出售,近来乌节路似乎变得更热闹,再现光辉。

不过,分析师认为,乌节路仍有一些较旧的购物商场,它们的基础设施和租户组合都须更新,或许下来会推出集体出售。

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受到冠病疫情冲击,旅客流量减少,以及网购平台的蓬勃发展,乌节路购物街几年前人流量似乎少了一些,逐渐有点失宠。

阿迪达斯前年在乌节路Knightsbridge商场开设最大品牌中心Homeground。(海峡时报)

然而在新加坡政府推动的振兴计划下,乌节路近期又开始展现魅力。

新加坡旅游局、市区重建局和国家公园局就指出,乌节路的重振计划取得稳步进展,这是公共和私人领域,以及这一带利益相关者集体努力的成果。

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它们在答复《联合早报》询问时说,过去两年,乌节路有针对不同旅客群体的新酒店登场,包括本地首家铂尔曼酒店、COMO Metropolitan Singapore和艾迪逊新加坡(EDITION Hotel Singapore)等。

此外,许多品牌和概念店也在乌节路设立旗舰店或本地首家门店,比如阿迪达斯(Adidas)在乌节路Knightsbridge商场开设最大品牌中心Homeground、瑞典时尚品牌& Other Stories和韩国受欢迎的休闲品牌MLB设立新店。

分析师:较旧商场可能推出市场集售

最近,芬兰时尚品牌Marimekko在爱雍乌节(ION Orchard)开设本地首家结合咖啡馆的商店;位于狮城大厦(Plaza Singapura)的无印良品(MUJI)也重新开张,这是东南亚最大的旗舰店。

受访分析师认为,乌节路有一些较旧的购物商场,下来可能推出市场集售,意味着有更多商场会重新发展,为乌节路注入更多新气息。

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但这些商场的集售过程预料会面临一定的挑战。

莱坊零售物业部主管徐伟杰说,乌节路较旧商场内的每个单位都有分层业主,任何翻新或资产提升计划要获得分层地契管理委员会(MCST)的批准。

“一些分层业主,特别是仅持有一个单位的业主,或许不愿意投入所需的资本支出,改善公共设施或基础设施。下一个最好方案就是推出集体出售,让新业主承担重建计划。”

乌节路一些受关注的分层地契项目有幸运商业中心(Lucky Plaza)、远东商业中心(Far East Plaza)和豪杰大厦(Orchard Towers)等。戴玉祥产业咨询总裁沈振伦认为,分层地契项目如果想推出集体出售,必须达成一致的销售价格,且这个价格不能太昂贵。

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豪杰大厦是乌节路其中一个受关注的分层地契项目,由于未获得八成单位业主同意,去年展开的集售计划失败。(白艳琳摄)

他说,重新发展一个项目需要庞大的资本支出,目前的建筑成本高昂,利率也高企,是个相当大胆的举动。至于义安城(Ngee Ann City)和威士马广场(Wisma Atria)等属于房地产投资信托(REIT)的项目,需要信托经理人审核重新发展的可行性,因为这会使信托的经常收入(recurring income)减少至少三四年。

乌节路曾有一些项目尝试集体出售,但最终告吹。例如豪杰大厦未获得八成单位业主同意,去年展开的集售计划失败。乌节中心坊(Midpoint Orchard)去年据传在筹备第三次集售,但至目前仍没下文。

在世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管宋明蔚看来,豪杰大厦和乌节中心坊下来可能推出集售。另外两个可能推出集售的项目则是达尔菲大厦(Delfi Orchard)和凯煌酒店(Concorde Hotel)。

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旧建筑通过奖励计划重新发展

乌节路一些较旧建筑也尝试通过政府的策略发展项目奖励计划(Strategic Development Incentive Scheme)重新发展。

策略发展项目奖励计划由市建局于2019年推出,主要鼓励全岛策略性地区的一些较老旧建筑合作重新发展。市区重建局答复《联合早报》询问时指出,这项计划迄今共收到八份申请,其中六份获支持。

今年8月,旅店置业(Hotel Properties Limited)获得市区重建局的临时准证,将重新发展福临购物中心(Forum The Shopping Mall)、voco酒店(voco Orchard Singapore)和旅店置业大厦(HPL House)所在地段,成为拥有最高达64层楼的混合用途发展项目。旅店置业申请临时准证是在策略发展项目奖励计划下提出。

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旅店置业获得市区重建局的临时准证,将重新发展福临购物中心、voco酒店和旅店置业大厦所在地段。(海峡时报)

宋明蔚指出,这表明发展商对旅游业的复苏充满信心,对乌节路的整体振兴计划是个好兆头。除了福临购物中心等项目的重新发展,远东购物中心(Far East Shopping Centre)也有可能重建为包含酒店和商业空间的混合用途项目,为购物者带来更多住宿、购物和娱乐的选择。

远东购物中心是在今年9月通过集体出售方式,卖给一家与中国富商杜双华有关联的公司。

宋明蔚认为,之前的冠病疫情影响了投资回报,以及在策略发展项目奖励计划下提出的申请。如今,市场对旅游和零售业恢复信心提高了重新发展项目的回报,有助进一步加强策略发展项目奖励计划的吸引力,预计下来有更多项目参与此计划。

分析:纯购物商场或失魅力 

         综合项目可带动人流

对沈振伦而言,乌节路依然是新加坡的购物地带。据他的观察,在为商场的总楼面面积(GFA)做规划时,发展商一般不会让零售店占超过四层楼,主要因为一旦超出这个范围,人流量会开始减少。

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因此,楼层较高的商场往往将医疗套房(medical suite)、补习中心和电影院设在较高层。

沈振伦认为,乌节路仍会以零售为主,但这一带也会结合酒店和办公空间。“医疗占的空间可以介于零售和办公之间,比如111 Somerset有几层楼的医疗空间。如今,发展商不能再依靠纯购物商场,因此创建综合项目。福南(Funan)之前是纯购物商场,经重新发展增添了办公空间和lyf福南(lyf Funan Singapore),这也有助为零售部分带来人流。”

乌节路一带近年来面临不少挑战,由于新加坡面积小,购物商场很普遍,国人无须特地到乌节路也能在邻里购物商场逛街。虽然乌节路一带有一些旅游消费,但就名牌和奢侈品而言,国人在海外的消费超越在本地的消费,强劲的新元也可能导致一些旅客却步。

尽管如此,乌节路接下来的发展值得期待。例如,华峰大厦(Faber House)将重新发展成19层高的酒店,并设有银行和餐饮场所等,预计2026年重开。

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*SCAPE青年中心目前在重新整装,引入新空间和概念,预计明年完成。

乌节路转型为绿色走廊的工作也在进行中,芙蓉路(Buyong Road)和汉地路(Handy Road)之间长达500米的道路将为步行街,总统府正对面公园(Istana Park)会扩大,纳入多美歌格林(Dhoby Ghaut Green)和槟榔路(Penang Road)开放空间,这项工程预计从2025年陆续完成。

总统府正对面公园将扩大,纳入多美歌格林和槟榔路开放空间,预计从2025年陆续完成。(海峡时报)

可考虑增设绿色空间

莱坊的徐伟杰认为,远东商业中心、幸运商业中心、豪杰大厦和卡佩芝大厦(Cuppage Plaza)等较旧的建筑能从乌节路的重新发展中受益,它们的基础设施和租户组合都要更新。

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他希望,重新发展成的项目可以有一系列零售、餐饮和娱乐场所,与乌节路目前已有的设施相辅相成。

此外,乌节路也可以考虑为社区活动和交流设更多绿色空间,如一个大型的公共广场,让这一带更充满生机、活力和特色。这个空间也可以融入历史古迹和艺术装置,提高公共空间的视觉吸引力。

沈振伦认为,须进一步加强乌节路所有商场之间的连接,比如在国泰乌节影城(Cineleisure Orchard)那一带,无论是地下还是天桥式有冷气的连接,都是商场可以探索的选项。

疫情期间,受重创的行业之一是娱乐业,但现在到访旅客人数逐渐增加,因此徐伟杰建议,乌节路一带可以有更多娱乐和休闲选项,比如博物馆和画廊、街头表演和音乐会等。

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