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在新加坡买执行共管公寓“稳赚不赔” 是眼下错觉吗?专家有话说!
2023/10/15

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如果有人说,有一门投资是稳赚不赔的,而且收益率可超过一倍,许多人大概想:世上有这么好的事?这应该是骗局吧。

2023年8月推出的执行共管公寓项目雅乐轩,中位尺价为1480元。(青建地产提供)

但如果这人说,这门投资就是——买执行共管公寓(EC),一些人可能马上转而点头赞好。

10月初,政府推出的一幅EC地段,再创下尺价新高。由森联集团旗下森联置地和森联发展组成的合资企业,以5亿4328万元或相当于容积率每平方英尺721元的高价,标得淡滨尼62街的EC地段。

为什么用“又”呢?

因为9月,位于登加区田园弄的EC地段才刚打破EC土地尺价纪录,达到容积率每平方英尺703元。想不到这纪录只保持了一个月就被打破。

过去两年来,EC土地市场仿佛像吃了兴奋剂一样,不断刷新纪录。

2021年3月,登加绿苑径EC地段以容积率每平方英尺603元售出,跟着同年7月,淡滨尼62街EC地段的尺价659元售出,比登加绿苑径地段高出9.3%。

2022年3月,武吉巴督8道EC地段以662元尺价售出,又创下纪录。

在这一连串的新纪录前,最近一次EC地段创纪录,还得追溯到五年前,当时榜鹅苏芒径的EC地段创下了尺价583元的纪录,比现在的纪录低了23%。

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EC土地价格节节攀升,EC售价也水涨船高。有分析师预测,下来建造的新私宅项目尺价将超出1500元。这比2018年疫情前的中位数尺价944元高出59%,涨幅惊人。

事实上,2023年8月推出的新EC项目“雅乐轩”(Altura),中位数成交尺价已达1480元。9月,该项目其中一个单位更以尺价1585元售出,成为历来尺价最高的EC单位。

EC价格高涨,跟近期整体私宅价格走高不无关系。特别是现在新的大众化私宅尺价2000元已成常态,对一些想一圆私宅梦、却又负担不起私宅的“夹心层”买家而言,EC自然成了唯一选择。

然而,当EC尺价越来越高时,夹心层买家面对了另一个问题——钱不够用。

不少年轻人想买EC

得靠父母才买得起

由于EC申请者总家庭月入不可超过1万6000元,因此EC买家可借贷的钱只有这么多。在符合现有每月偿还贷款比率(MSR)和收入顶限的情况下,如果EC买家贷款30年、贷款与估值比率(LTV)为75%,他们可购买EC的最高价位约134万元,可借贷金额至多约100万元。一旦EC超过这个价位,买家就得用现金和或公积金来支付其余款项。

看了看最近的EC成交价,不少新EC单位成交价都超过200万元。换句话说,买家须用现金和或公积金支付的款项至少100万元,对于刚踏入社会工作的年轻家庭而言,这无疑是个天文数字。

有房地产经纪透露,很多EC买家都是靠父母的资助,才有办法买下价格越来越高昂的EC单位。但这是否背离了帮助夹心层购房的本意吗?如果连夹心层都买不了EC单位,父母资助子女买房成为普遍现象,EC岂不是成了比家底,看谁的父母财力雄厚、有能力购买的房产呢?我们是否应检讨申请者的总月薪,确保他们是有能力购买EC?而EC到底是满足了夹心层需求,还是拿纳税人的钱在补贴有钱人?

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EC曾经历下跌周期

屋主平均亏损数万元

EC备受年轻买家追捧,以至于父母都愿意拿钱资助子女买房的一个主要原因,是因为大家看好EC的增值潜能,视EC为稳赚不赔的投资。

2023年至今10个收益最高的EC交易中,收益最高的是嘉轩园一个单位,屋主大赚近120万元。(档案照片)

房地产经纪公司合登集团(Huttons)不久前发布的一份报告显示,EC第一任屋主在出售房子时的平均收益为32万2220元,而且几乎所有EC屋主都取得收益。博纳产业(PropNex)上月数据则显示,2023年来10个收益最高的EC交易,屋主赚了84万元至120万元,其中收益最高的是嘉轩园(Tampines Trilliant)的一个单位,屋主大赚120万元,翻了近一倍。

EC市场的火热,以及多个交易带来了高收益回报,进一步巩固了EC“稳赚不亏”的印象,令更多买家对EC趋之若鹜,即便负担能力有限,也想尽办法买EC。成功申请到EC者,更是彷如中了彩票般的开心。

但世事无绝对,经历了冠病疫情,以及面对当前地缘政治紧张局势加剧、全球通货膨胀和利率涨至历史水平,谁敢说什么投资是稳赚不亏的呢?

事实上,回顾EC过去20多年走势,它就曾经历过数次下跌周期。

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根据Edgeprop,2000年前取得临时入伙证(TOP)的EC项目,不少都出现亏损,例如芊桦园(Chestervale)和松霏园(Pinevale)屋主在达到五年最低居住年限(MOP)后卖出公寓,平均亏损额超过15万元。又例如新加坡首两个EC项目——位于东部的东桦苑(Eastvale)和西部的蔚湄园(Westmere),屋主同样遭受亏损,平均亏损额分别为3万零525元和7万2756元。

记得当初东桦苑和蔚湄园推出时,引起市场热烈关注,在12天内共有超过11万人到项目的示范单位排队参观。两个项目共有592个单位,却收到1万1000份认购申请书,被抽中的或然率低得像中彩票一样。不知道这些“中奖者”后来是属于幸运抑或不幸的一群呢?

EC市场其实跟经济周期一样,是一个长期升势与长期跌势更替出现、不断循环反复的过程。10年前,楼市一片火热,EC转售中位数尺价升至近800元水平;之后的五年楼市低迷,EC转售价连续五年下跌,累积跌幅15%。

如今,EC价格再度回升,但历史是否会重演?我没有水晶球,无法预测未来。但我相信,除非是投资骗局,否则房地产投资要想不赔钱的方法唯有一个,那就是不买房。至于稳赚不赔零风险的投资方法,很遗憾,目前没有,以后也不会有。

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