如果有人说，有一门投资是稳赚不赔的，而且收益率可超过一倍，许多人大概想：世上有这么好的事？这应该是骗局吧。

2023年8月推出的执行共管公寓项目雅乐轩，中位尺价为1480元。（青建地产提供）

但如果这人说，这门投资就是——买执行共管公寓（EC），一些人可能马上转而点头赞好。

10月初，政府推出的一幅EC地段，再创下尺价新高。由森联集团旗下森联置地和森联发展组成的合资企业，以5亿4328万元或相当于容积率每平方英尺721元的高价，标得淡滨尼62街的EC地段。

为什么用“又”呢？

因为9月，位于登加区田园弄的EC地段才刚打破EC土地尺价纪录，达到容积率每平方英尺703元。想不到这纪录只保持了一个月就被打破。

过去两年来，EC土地市场仿佛像吃了兴奋剂一样，不断刷新纪录。

2021年3月，登加绿苑径EC地段以容积率每平方英尺603元售出，跟着同年7月，淡滨尼62街EC地段的尺价659元售出，比登加绿苑径地段高出9.3％。

2022年3月，武吉巴督8道EC地段以662元尺价售出，又创下纪录。

在这一连串的新纪录前，最近一次EC地段创纪录，还得追溯到五年前，当时榜鹅苏芒径的EC地段创下了尺价583元的纪录，比现在的纪录低了23％。

EC土地价格节节攀升，EC售价也水涨船高。有分析师预测，下来建造的新私宅项目尺价将超出1500元。这比2018年疫情前的中位数尺价944元高出59％，涨幅惊人。

事实上，2023年8月推出的新EC项目“雅乐轩”（Altura），中位数成交尺价已达1480元。9月，该项目其中一个单位更以尺价1585元售出，成为历来尺价最高的EC单位。

EC价格高涨，跟近期整体私宅价格走高不无关系。特别是现在新的大众化私宅尺价2000元已成常态，对一些想一圆私宅梦、却又负担不起私宅的“夹心层”买家而言，EC自然成了唯一选择。

然而，当EC尺价越来越高时，夹心层买家面对了另一个问题——钱不够用。

不少年轻人想买EC

得靠父母才买得起

由于EC申请者总家庭月入不可超过1万6000元，因此EC买家可借贷的钱只有这么多。在符合现有每月偿还贷款比率（MSR）和收入顶限的情况下，如果EC买家贷款30年、贷款与估值比率（LTV）为75％，他们可购买EC的最高价位约134万元，可借贷金额至多约100万元。一旦EC超过这个价位，买家就得用现金和或公积金来支付其余款项。

看了看最近的EC成交价，不少新EC单位成交价都超过200万元。换句话说，买家须用现金和或公积金支付的款项至少100万元，对于刚踏入社会工作的年轻家庭而言，这无疑是个天文数字。

有房地产经纪透露，很多EC买家都是靠父母的资助，才有办法买下价格越来越高昂的EC单位。但这是否背离了帮助夹心层购房的本意吗？如果连夹心层都买不了EC单位，父母资助子女买房成为普遍现象，EC岂不是成了比家底，看谁的父母财力雄厚、有能力购买的房产呢？我们是否应检讨申请者的总月薪，确保他们是有能力购买EC？而EC到底是满足了夹心层需求，还是拿纳税人的钱在补贴有钱人？

EC曾经历下跌周期

屋主平均亏损数万元

EC备受年轻买家追捧，以至于父母都愿意拿钱资助子女买房的一个主要原因，是因为大家看好EC的增值潜能，视EC为稳赚不赔的投资。

2023年至今10个收益最高的EC交易中，收益最高的是嘉轩园一个单位，屋主大赚近120万元。（档案照片）

房地产经纪公司合登集团（Huttons）不久前发布的一份报告显示，EC第一任屋主在出售房子时的平均收益为32万2220元，而且几乎所有EC屋主都取得收益。博纳产业（PropNex）上月数据则显示，2023年来10个收益最高的EC交易，屋主赚了84万元至120万元，其中收益最高的是嘉轩园（Tampines Trilliant）的一个单位，屋主大赚120万元，翻了近一倍。

EC市场的火热，以及多个交易带来了高收益回报，进一步巩固了EC“稳赚不亏”的印象，令更多买家对EC趋之若鹜，即便负担能力有限，也想尽办法买EC。成功申请到EC者，更是彷如中了彩票般的开心。

但世事无绝对，经历了冠病疫情，以及面对当前地缘政治紧张局势加剧、全球通货膨胀和利率涨至历史水平，谁敢说什么投资是稳赚不亏的呢？

事实上，回顾EC过去20多年走势，它就曾经历过数次下跌周期。根据Edgeprop，2000年前取得临时入伙证（TOP）的EC项目，不少都出现亏损，例如芊桦园（Chestervale）和松霏园（Pinevale）屋主在达到五年最低居住年限（MOP）后卖出公寓，平均亏损额超过15万元。又例如新加坡首两个EC项目——位于东部的东桦苑（Eastvale）和西部的蔚湄园（Westmere），屋主同样遭受亏损，平均亏损额分别为3万零525元和7万2756元。

记得当初东桦苑和蔚湄园推出时，引起市场热烈关注，在12天内共有超过11万人到项目的示范单位排队参观。两个项目共有592个单位，却收到1万1000份认购申请书，被抽中的或然率低得像中彩票一样。不知道这些“中奖者”后来是属于幸运抑或不幸的一群呢？

EC市场其实跟经济周期一样，是一个长期升势与长期跌势更替出现、不断循环反复的过程。10年前，楼市一片火热，EC转售中位数尺价升至近800元水平；之后的五年楼市低迷，EC转售价连续五年下跌，累积跌幅15％。

如今，EC价格再度回升，但历史是否会重演？我没有水晶球，无法预测未来。但我相信，除非是投资骗局，否则房地产投资要想不赔钱的方法唯有一个，那就是不买房。至于稳赚不赔零风险的投资方法，很遗憾，目前没有，以后也不会有。