新加坡房地产。（联合早报）

新加坡组屋和公寓过去40年都经历了不同阶段的发展，但最显着的共同点是：面积越来越小，屋价越来越高。

客厅不再比以前宽敞，卧室只能容纳一张床。国人普遍把屋子变小归因在当局得提高土地使用率。

但这不是唯一原因。

组屋看起来比较小，是实用面积变少了

时任国家发展部长许文远在2012年曾说过，组屋面积并没有缩水，过去15年来一直保持一样。他以四房式组屋为例，自上世纪90年代，就一直保持90平方米的面积。

国家发展部去年4月也重申，自1997年以来，政府组屋单位的面积并没有改变，而且平均家庭人数还减少了。    

新加坡统计局数据显示，1980年四房式组屋的平均家庭人数为5.51人、2000年为3.95人，2020年则是3.29人。

当局真的没骗大家。

就四房式组屋来说，20多年前，即90年代，单位面积介于90至93平方米，虽然比1980年代至1990年代最高峰的105平方米小，但还是比1970年代的面积要大，当时只有84平方米。

大巴窑的四房式组屋自1970年代至今的变化。（海峡时报）

既然面积没怎么变小，那为何国人都有“房子变小了”的错觉？

在上世纪60、70年代建造的组屋，面积虽然比现在小，但因为没有防空壕、晾衣处，而且只有一个厕所，总面积被分摊到客厅和厨房后，就有了较大的公共空间可使用。

但自80年代起，组屋单位多设了一个厕所，90年代则增加了晾衣处（service yard）。至于防空壕（bomb shelter）的设计，则在1997年成为强制规定。

其实组屋卧室的面积在过去50年基本保持不变，但若将上述新增“设计”纳入单位后，厨房、用餐区以及客厅等公共空间就逐渐缩小了。再加上“新设计”并不是住户天天会使用到的，大家便觉得空间变小了，还拥挤。

不过，现代人较少在家煮饭，厨房变小了，不少人都还能接受。

其实，组屋最大的变化是多了好几种户型。

在60、70年代，四房式组屋是最小的组屋户型。如今，四房式成了中户型，因为有了更小的单位如二房式灵活单位和三房式。这也同时让整体组屋的平均面积越变越小。

由于这些变化，组屋的平均面积在上世纪90年代达到约130平方米的峰值，然后在2010年代中期降至约90平方米。

不过，这也是家庭规模缩小的必然结果，如今家庭子女较少，单身或无子女家庭也增多了。

对小户型的偏爱也可能是由于房地产价格上涨，促使家庭选择购买更小型价格更实惠的住房。有需求就有供应，因而组屋面积就越来越小。

公寓情况跟组屋一样吗？

公寓方面，三卧室和四卧室私宅单位面积的缩小程度最显着。

过去10年，本地新建公寓的面确实积中位数缩小了。郊区公寓单元的平均面积已从2007年的116平方米降至2020年的71平方米。

举个例子，2020年登场的位于武吉知马的福瑞轩（Forett），单位面积介于44平方米至175平方米。相比之下，福瑞轩原址的好运花园（Goodluck Garden），在1984年建成，单位面积介于95平方米至182平方米。

房地产销售平台PropertyGuru的数据科技房地产智能部主管李乃佳博士指出，该平台上的数据显示，三卧室和四卧室公寓的面积呈下降趋势。

2000年代初建成的三卧室私宅单位平均面积约为1200平方英尺至1300平方英尺。2009年和之后几年建成的单位，甚至超过1500平方英尺。但公寓面积在2014年开始缩水，近三四年缩至约1000平方英尺。

（PropertyGuru）

四卧室单位方面，2000年代初建成的单位面积可大至2000平方英尺以上。2017年以后的单位面积则平均跌至2000平方英尺以下，近年更缩至约1500平方英尺至1700平方英尺。

（PropertyGuru）

导致三卧室及四卧室单位面积缩小的原因之一，是公寓单位的平均居住人数减少，从2013年的3.42人减至2021年的3.11人。

因而发展商得兴建更多小型公寓、一卧室和两卧室单位，来满足单身者和少子或无子家庭的需求。

有别于组屋，公寓在新加坡除了自住外，很多人也买来投资。

较小的公寓单元颇受投资者群体青睐。由于在新加坡工作的外国人数量众多，较小的公寓单元在租赁市场上的需求比20年前强劲得多。

买家更倾向于投资小户型是有数据支持的。

PropertyGuru根据平台上的房源记录整理出的数据（下图）显示，近年来，150平方米以上的公寓单位交易量有所下降。反而是100平方米以下和100至120平方米单位的交易量显着上升。

（PropertyGuru）

这样的单位对开发商来说也更有利可图，因为它们每平方英尺的价格更高。

李乃佳说：

“在供应方面，土地价格和建筑成本不断上升。因此，发展商通过缩小单位面积把总房价维持在买家可接受的水平。不过新建的公寓在设计上一般上更有效率，浪费的空间比老旧的公寓少。”

“随着利率继续上升，我们可能会看到更多的买家变得更加敏感，转向更小的单位，以符合预算。”

值得注意的是，为了控制鞋盒单位的数量，市区重建局近年先后针对非中央区和中央区的住宅单位面积制定指导原则。

当局在2018年将中央区外住宅项目的单位平均面积从至少70平方公尺（约753.47平方英尺）增加到至少85平方公尺（914.93平方英尺）。当局也要求住宅项目至少两成的单位面积须为100平方公尺或以上，最多两成的单位面积可小于50平方公尺。

市建局也在去年10月修订条例，从今年1月18日起，中央区所有组屋、共管公寓及有住宅单位的商业和混合用途项目，至少两成住宅单位的面积不小于70平方公尺。